La vivienda como instrumento de recaudación del régimen castrista

Elías Amor Bravo, economista

Con lo poco escrupulosa que ha sido la llamada “revolución castrista” con los derechos de propiedad, abolidos desde los primeros tiempos, y aún hoy bajo la supremacía de la propiedad estatal en la llamada “constitución” imperante, no deja de ser curiosa la preocupación que trasladan en un artículo publicado en Granma ante la entrada en vigor, a partir del próximo 11 de mayo de una serie de nuevas normas jurídicas relativas a la vivienda publicadas en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 15 y la No. 16 del 2017.

El artículo de Granma califica de “disímiles las inquietudes suscitadas en la población” como consecuencia de la publicación del Decreto Ley No. 343, modificativo de la Ley del Sistema Tributario, y la Resolución 112 del Ministerio de Finanzas y Precios (MFP). Cuando la población se inquieta es por algo, y que lo reconozcan en el diario oficial comunista significa que cuando el río suena, agua lleva. Al parecer, los temores y suspicacias recaen sobre el concepto nuevo de “valor referencial”, una herramienta ideada por el régimen para calcular el importen de los impuestos a pagar tras los actos de compra-venta y donación de viviendas que puede hacer daños y estragos al tímido repunte de las operaciones en este mercado.

Compra y venta de viviendas. Si, como lo oyen. Una de las reformas introducidas por Raúl Castro en los llamados “Lineamientos” fue la autorización para la compra y venta de viviendas. Una especie de mercado que es un término condenado por los Castro desde 1959, que aparece a partir de 2011, tras la publicación del “célebre” Decreto Ley No. 288. Con ello, las regulación de la transmisión de viviendas entre personas naturales fuer parcialmente liberalizada, introduciendo fórmulas que ya venían funcionando, como la permuta e incorporando otras como la donación y la compra-venta. No es extraño que a partir de entonces se haya producido un incremento de las operaciones. El régimen en su afán intervencionista y recaudador piensa otra cosa y afirma, a través de su diario oficial, que también han aumentado las “irregularidades e incumplimientos en el pago de los tributos”.

Al final, nos acabaron dando la razón. La tímida autorización raulista al mercado de la vivienda tenía una clara finalidad recaudatoria. De ese modo, atrás quedaban los mercados negros de permuta de vivienda que ahogaron las posibilidades reales de acceso de los cubanos a una vivienda digna, y se introducía a toda prisa un régimen tributario con el único objetivo de recaudar más. Poco importaba que la situación de la vivienda en Cuba pudiera mejorar y salir del estado de destrucción y atraso en que se encuentra. Lo importante, lo único importante para el régimen, era recaudar. El problema es que, tras varios años desde su implantación, los problemas subsisten y se han agrandado. Y lo que es peor, irán en aumento si no se ataca con soluciones reales e integrales el problema de los derechos de propiedad de un activo tan relevante para la vida de las personas, como es la vivienda.

En Granma señalan dos problemas principales en relación con la práctica de este tipo de operaciones en la actualidad. De un lado, se tiende a enmascarar las compraventas con donaciones y, por otro lado, se observa una declaración del valor real pactado entre vendedores y compradores que el régimen estima que está por debajo del que le corresponde.

Ante el primer problema, una mejor definición del marco administrativo sería suficiente. Si bien, la ausencia en muchos casos de referencias a los titulares legítimos de los activos que se intercambian en el mercado, que en su momento fueron confiscados, puede suponer que todas las operaciones, tanto donaciones, como permutas como ventas y compras, queden viciadas en cualquier momento. Vamos a dejar este punto para otra ocasión, y centremos el análisis en el otro, el concepto de “valor referencial de las viviendas”.

Este es un valor que, ante la ausencia de un mercado de oferta y demanda libre y no intervenido, fue introducido por los responsables de precios del régimen para calcular, de forma complementaria, los impuestos a pagar: sobre ingresos personales en el caso del vendedor del inmueble, o sobre transmisión de bienes y herencias por el donatario o el comprador, siempre a razón de un 4 %.

Además, en principio, la mecánica introducida parece simple. Si vendedor y comprador pactan un precio para la vivienda que constituye la base natural del cálculo del impuesto y este precio es igual o superior al valor referencial, entonces calculan los impuestos a pagar, en correspondencia con ese valor de transferencia. Por el contrario, si el precio pactado resulta inferior al valor referencial, los impuestos se determinan en función de este último.

El problema es, en una economía donde no existen mercados libres para la fijación de precios de equilibrio, cómo se determina el valor referencial establecido para el inmueble objeto de transacción, y aquí aparece de nuevo la vena intervencionista y controladora del régimen, puesto que ese valor se determina “en función de las características de su vivienda, descritas en el título de propiedad actualizado”.

¿Qué características? Pues aspectos como la localización del inmueble sirven determinar el coeficiente de ubicación correspondiente. La Resolución 112, del MFP establece cinco coeficientes, a partir de la agrupación de las viviendas en cinco zonas fundamentales, atendiendo a las facilidades urbanísticas y la importancia de los asentamientos.

A continuación, viene lo que llaman “identificación de la tipología constructiva de la vivienda”, es decir, si se trata de una “casa o un apartamento, el número de dormitorios, la existencia de patios, jardines y vallas de aparcamiento”. Evidentemente. Todos estos elementos aportan determinados valores, que curiosamente están definidos en los anexos de la referida norma.

Pues bien, la suma de dichos importes, multiplicada por el coeficiente de ubicación, constituye el valor referencial.

Este procedimiento para el cálculo del indicador es un despropósito que admite todo tipo de críticas. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda en la zona de un mayor valor del coeficiente, pero que presenta un estado de destrucción lamentable. O alternativamente, una vivienda en la zona de más bajo valor del coeficiente pero que tiene unas instalaciones adecuadas. Ante la falta de un mercado libre que fije realmente los precios, estos coeficientes se antojan una majadería castrista más.

Ellos mismos lo reconocen al señalar que en el cálculo de los valores referenciales “no es posible considerar todas las particularidades entre una vivienda y otra. Se ha partido de elementos generales como la tipología constructiva, la ubicación, el número de habitaciones”. Y señalan la respecto, “el valor real de la transferencia sí tiene en cuenta todas las distinciones posibles, por lo cual se insiste en que ese sea la base para determinar el impuesto”.

El valor referencial “no se aplica en los actos de donación entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, ni en la transmisión por herencia, ni en la liquidación matrimonial de bienes, ni de otras copropiedades, donde el pago del impuesto se atendrá al valor legal establecido” lo que parece razonable.

Fijando valores referenciales y estimando una cifra de operaciones de compra venta a lo largo de un año, se obtiene una estimación de recaudación de esas que gustan a la Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT) porque salen casi seguras. Por eso, no es extraño que en los próximos meses aumenten las inspecciones y el control para verificar todas las operaciones de compra y venta, que supondrá acentuar la vigilancia sobre los notarios que funcionan en la isla a duras penas. De hecho, advierten en Granma que “el enmascaramiento de los actos o la subdeclaración de los ingresos no solo trasciende al cálculo del impuesto, sino que impacta en la seguridad jurídica del proceso en cuestión, pues una donación, por ejemplo, puede ser declarada inoficiosa cuando se han vulnerado las garantías de los herederos especialmente protegidos. En ese caso, la persona que compró el inmueble queda totalmente desamparada ante la ley”.

Que le expliquen este procedimiento a cualquier agente inmobiliario del sur de la Florida, que casi seguro se morirá de carcajadas. De lo expuesto cabe formular una recomendación al lector. Mucho cuidado a la hora de comprar viviendas en la isla, que puede ocurrir cualquier cosa. La inseguridad jurídica en torno a un marco en el que los derechos de propiedad privada no se reconocen y pueden ser expropiados en cualquier momento por las autoridades, no ha disminuido en la isla, y mucho me temo que no lo hará con este tipo de normas en funcionamiento. La prioridad en la recaudación de ingresos ha puesto a la vivienda en el punto de mira de las autoridades y mucho me temo que esto va a retraer a compradores y vendedores, volviendo a estancar una actividad económica que es fundamental para el país. Avisados están.

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