Previsiones de la nueva política de vivienda en Cuba

Elías Amor Bravo, economista

Cada vez que el régimen comunista de Cuba interviene en materia de vivienda, acaba provocando un desastre social. El resultado está a la vista. El profundo deterioro del patrimonio residencial de la nación es el resultado de décadas de decisiones incorrectas que han provocado el caos actual del que se pretende salir con un nuevo marco legal que, inspirado en la constitución comunista de 2019, va a acabar destruyendo lo poco que queda en pie sin dar respuesta a los supuestos desafíos económicos y demográficos.

Cuando se revisan los datos disponibles sobre el sector de la vivienda en Cuba no se puede menos que calificar de rotundo fracaso. ¿Cómo interpretar, si no, el déficit de vivienda reconocido por las propias autoridades, situado en 900.000 viviendas? Un dato que, previsiblemente será mayor si se atiende al hacinamiento de las familias en viviendas que, en su mayoría, pertenecen a la etapa anterior a 1959.

Pues bien, en estas condiciones, el régimen comunista pretende sacar un anteproyecto de Ley de Vivienda que pretende introducir una serie de cambios estructurales en cuanto a la forma de producir, gestionar y acceder al derecho a la vivienda. Si alguien pensaba que esta norma podría significar algo de aire fresco en un sector en crisis estructural, se equivoca.

La norma tiene unos objetivos muy concretos y simples, como actualizar el marco legal vigente desde 1988, que ha sido modificado en múltiples ocasiones, pero con el resultado ya conocido de absoluto fracaso. Este marco se encuentra en la Ley 65 o Ley General de la Vivienda y sus modificaciones, nada más y nada menos que han sido un total de nueve decretos leyes y 127 normas complementarias, han supuesto numerosos problemas cuya solución se pretende ajustar a los cambios legislativos recientes y a la actualización del modelo económico y social cubano. Mal camino el elegido para reformar la vivienda.

Las autoridades justifican la nueva ley porque, según dicen, integra la producción y gestión de la vivienda y sus urbanizaciones, con un enfoque económico, sociocultural y ambiental, que responde a la dinámica demográfica del país y a la aparición de nuevos actores, con una mirada más territorial y local. El enunciado es perfecto y armónico, pero la vivienda sigue siendo una política estatal, se limita su entrada al mercado de compra y venta, y se mantiene regulado y controlado al sector constructor impidiendo su desarrollo. El fracaso está servido.

Es por ello que los comunistas vuelven a caer en el mismo error de siempre. El castrismo cree que la economía funciona a golpe de leyes, decretos y regulaciones publicadas en la Gaceta oficial, y no es así. El ejemplo más evidente lo tienen delante, la vivienda, que, con una voluminosa regulación, se encuentra en 2026 mucho peor que en 1988, y mucho peor que en 1959.

Algunas de las novedades del anteproyecto, como la diversificación controlada de actores en la construcción, la flexibilización limitada y sin garantías en la propiedad, incluida la posibilidad de poseer hasta dos viviendas, una supuesta eliminación de trabas administrativas y el reconocimiento, igualmente con escasas garantías, de derechos para cubanos residentes en el exterior se quedan cortas y no van al núcleo del problema. 

Visto en perspectiva, se trata de cambios meramente estéticos que no se enfrentan con valentía al origen del problema: las políticas comunistas, supuestamente igualitarias, son un daño irreparable a la vivienda. Si hay un sector al que se tiene que dar un giro de 180º en la economía cubana, no es otro que la vivienda en todas sus facetas.

Y como ese giro en la vivienda ni está ni se le espera, el anteproyecto en discusión se vuelve a apoyar en la voluntad del estado comunista de seguir implementando los mismos programas de vivienda social que han resultado en un fracaso, con el objetivo de reducir el déficit habitacional y proteger a familias en situación de vulnerabilidad, incluyendo a los jóvenes. Muy bien, ¿y qué ocurre con el resto de los cubanos? ¿es que acaso esa vulnerabilidad no se encuentra ampliamente extendida en la sociedad? ¿es que se piensa abandonar a unos en detrimento de otros?

Al parecer, los comunistas han decidido en este anteproyecto a reconocer el derecho de propiedad de la vivienda y se diversifica la gestión, pero que nadie tenga la menor duda que ante cualquier duda, los tribunales castristas aplicarán lo establecido en la constitución comunista de 2019 que tiene muy claro el modelo económico y lo que se tiene que hacer con el enriquecimiento privado. Es decir, sin seguridad jurídica, el derecho de propiedad de la vivienda es papel mojado.

Luego quieren autorizar a participar en el rimbombante "Programa Nacional de Desarrollo Habitacional" a múltiples actores: el sector estatal, el esfuerzo propio de la población, cooperativas de viviendas, microbrigadas, mipymes, inmobiliarias y otras formas de gestión, todos bajo un mismo marco normativo. La realidad es que esa tipología intervencionista de entidades no lleva a ningún sitio, bueno sí, al control de estas para evitar su crecimiento, de modo que la construcción de viviendas en Cuba depende de decisiones políticas y no económicas, lo que impide realmente su desarrollo.

El anteproyecto establece que los derechos reconocidos a las personas naturales se aplican tanto a los ciudadanos cubanos residentes en Cuba como a los que viven en el extranjero, al igual que a los extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional. Otra vez el régimen buscando el dinero de los cubanos fuera del país para que ejerzan sus derechos de propiedad, como vender, heredar o disponer de sus viviendas, directamente o mediante un representante legal. Lo mismo que antes, sin garantías jurídicas, todo esto puede no servir de gran cosa.

Se presenta como algo excepcional la posibilidad de tener en propiedad hasta dos viviendas, lo que se justifica como una cesión del régimen comunista a las demandas sociales, aunque reconocen la existencia de críticas de parte de aquellos que entienden que no se debe autorizar dos viviendas mientras haya déficit. Pero habría que preguntarse quién puede en Cuba comprar dos viviendas y en qué condiciones[1]. En todo caso, la propuesta se relaciona con la situación demográfica actual, según la cual una familia puede heredar más de una vivienda.

El texto de la norma reconoce el carácter productivo de la vivienda en el contexto económico actual y por ello, las autoridades no pierden ni un minuto en convertir la vivienda en un instrumento de recaudación fiscal para el régimen comunista. La adquisición de una segunda vivienda implica también un incremento de impuestos, lo que contribuye al desarrollo de la vivienda social.

Aparece una nueva tipología de vivienda, la denominada vivienda de descanso como aquella que ha sido declarada como tal en normas anteriores y consta así en su título de propiedad y sus dueños tienen los mismos derechos que sobre cualquier vivienda: pueden venderla, donarla o permutarla. Se aclara que esta vivienda no tiene que estar necesariamente situada en zonas de playa o rurales. Eso sí, la condición de vivienda de descanso se pierde si el inmueble se transmite en vida del propietario. Sin embargo, se mantiene en caso de herencia, es decir, tras el fallecimiento del propietario.

Sin duda alguna, uno de los problemas de la vivienda en Cuba está en la burocracia y las trabas administrativas. Por ello, la norma establece la posibilidad de que el propietario de una vivienda declarada en estado de ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo pueda transmitirla a una persona natural o jurídica con el objetivo de recuperar su valor de uso. Una decisión que favorece la rehabilitación de viviendas ruinosas, en función del estado de estas en su caso.

Cuando se trata de edificaciones de hasta dos pisos o apartamentos, la transmisión podrá hacerse a favor de personas naturales o jurídicas, mientras que para inmuebles de mayor envergadura se realizará a favor de entidades con capacidad para asumir su recuperación total, en concreto, esta opción, identificada con una posible actividad sectorial productiva, no existe en la normativa vigente.

Otro cambio significativo es la eliminación de la autorización administrativa previa de la Dirección de Planificación Física para múltiples trámites, como por ejemplo, en el caso de los propietarios de solares yermos, una vez inscritos en el Registro de la Propiedad, se amplían sus facultades para vender, permutar, donar, arrendar, dividir, unificar, conceder derechos de superficie para construir y transmitir sus bienes por herencia, siempre en correspondencia con las regulaciones urbanísticas vigentes.

La norma también flexibiliza las relaciones entre propietarios colindantes, al permitir que quienes posean viviendas contiguas, ya sea en sentido horizontal o vertical, puedan ceder entre sí habitaciones u otros espacios edificados, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y se mantenga la condición de vivienda adecuada. De igual forma, se autoriza la concertación de contratos de comodato, lo que introduce la posibilidad de ceder el uso de una vivienda, una figura que anteriormente estaba prohibida.

El anteproyecto incluye soluciones para situaciones específicas de vulnerabilidad, al permitir que propietarios que requieran asistencia, como la provisión de alimentos, puedan establecer contratos con personas naturales o jurídicas para garantizar su atención, una alternativa que no estaba contemplada hasta ahora.

En materia de derechos sucesorios, se introduce una modificación de alcance, al establecer que no se aplicará la incapacidad para heredar en casos de personas que fueron declaradas emigradas bajo normativas anteriores, lo cual abre la posibilidad de ejercer derechos que antes estaban limitados.

Finalmente, el anteproyecto flexibiliza los procesos notariales relacionados con la transmisión de la propiedad. A diferencia de la legislación actual, que exige formalizar estos actos en el municipio donde se encuentra la vivienda, la nueva propuesta permite realizarlos ante cualquier notario dentro de la provincia, lo que contribuye a agilizar los trámites y reducir las cargas burocráticas.

La norma no va a rehabilitar el papel de las hipotecas, que se trasladan a una normativa específica posterior. El anteproyecto establece el reconocimiento de los préstamos hipotecarios, prohibidos por la revolución comunista en sus primeros años frenéticos, pero la implementación de esta fórmula financiera necesaria para la adquisición de las viviendas va a depender de disposiciones complementarias[2] que determinen sus condiciones concretas. De momento, nada se sabe de todo esto.

El anteproyecto se vuelca con la vivienda social protegida o de interés social como y en tales condiciones el estado comunista vuelve a adquirir un papel relevante en el sector de la vivienda, si bien ahora actúa sobre la población protegida, priorizada o en situación de vulnerabilidad y no como en normas anteriores, cuando se actuaba sobre toda la sociedad. El cambio lleva a que el fondo de vivienda social de los Consejos de Administración Municipal se tenga que financiar con inversiones estatales aprobadas en el Plan de la Economía y de viviendas adquiridas por diferentes vías, que se asignan por los poderes comunistas de acuerdo con unas prioridades establecidas por los consejos de la administración, en función de las necesidades del territorio. Una vez más, las decisiones políticas se sitúan por encima de las económicas.

La norma contempla una sección para atender las necesidades de vivienda de los jóvenes incluyendo subsidios para adquirir materiales de construcción, créditos, préstamos, beneficios fiscales y subsidios parciales al precio de la vivienda. Igualmente, se prioriza a los jóvenes con necesidad habitacional en la entrega de viviendas que construyen o adquieren los órganos, organismos y entidades económicas; y se promueven modalidades de alquiler temporal en viviendas con mínimo espacio privado y máximas facilidades colectivas, así como el acceso preferente a servicios inmobiliarios. Vuelven a la carga con una política fracasada.

El anteproyecto plantea cómo abordar la legalización de inmuebles, de aquellos que ocupan cuartos y habitaciones anteriores a la Ley y que no cuentan con documento legal alguno, o el cuarto aparece a nombre de otra persona, así como la legalización de viviendas construidas en la zona rural. Se trata de una legalización parcial que deja sin atender la cuestión de las expropiaciones, un asunto del que el régimen parece que no quiere ni oír hablar, pero está más cerca que nunca.

En suma, asistimos a un anteproyecto de ley de vivienda que no va a resolver los graves problemas residenciales, porque aun cuando el estado se ha retirado de la centralidad productiva, sigue reteniendo parcelas de poder muy importantes en el manejo de los fondos escasos del presupuesto. Y la iniciativa privada, que podría liderar el sector, es sometida a control y regulación, lastrando sus posibilidades reales de desarrollo.

El tema del límite de dos viviendas, la eliminación de la confiscación por salida del país, la solicitud de legalización de viviendas en zonas de interés turístico y en medios básicos vinculados a Salud Pública, o las dilaciones, trabas, y la complejidad burocrática de los trámites, no suponen un giro de 180º como el que necesita la vivienda en Cuba y acabarán por dejar un sector similar en el que ni siquiera cabe esperar ajustes estéticos. La nueva ley no va a servir para mejorar la gestión en la producción de vivienda social, puesto que los recursos seguirán siendo escasos, y la protección al derecho de propiedad que introduce no tiene suficientes garantías para invertir en algo que acabe siendo expropiado, cumpliendo lo establecido en la constitución de 2019.

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[1] Se aclara que una segunda vivienda no puede obtenerse por asignación estatal. 

[2] En concreto el artículo 29 de la constitución dice que la propiedad privada sobre la tierra se regula por un régimen especial. Se prohíbe el arrendamiento, la aparcería y los préstamos hipotecarios a particulares.