Las reformas de la compraventa de viviendas en Cuba. Los grandes perjudicados, los cubanos que viven en la Isla

Elías Amor Bravo, economista

Una de las medidas más controvertidas adoptadas por el régimen castrista durante 2011, ya puede ser objeto de análisis casi un año después de su entrada en vigor. Me refiero a la autorización para la compraventa de casas entre particulares, una actividad que había permanecido en la ilegalidad prácticamente durante medio siglo.

Sin entrar en detalle en las cuestiones jurídicas que tienen que ver con la titularidad de las viviendas que son objeto de transacción, después de haber sido confiscadas por el estado para ser entregadas en uso a particulares que no eran legítimos propietarios, la medida no deja de ser sorprendente y los efectos que ha causado, otro tanto.

La compraventa de viviendas en Cuba se realizó durante años por medios ocultos, clandestinos e ilegales, de compleja ejecución, y provocando no pocos sufrimientos a quienes por cualquier motivo, deseaban cambiar de domicilio o simplemente querían marcharse del país. La confiscación que el estado realizaba de toda propiedad en la Isla desde el comienzo de la revolución, dejaba un espacio muy limitado para la propiedad particular. La legalización de la compraventa de casas entre particulares en 2011, ha sentado las bases de un complejo mercado inmobiliario que tiene en internet, los intermediarios ilegales y los precios descontrolados, sus rasgos más destacados.

El auge de las operaciones en internet tiene mucho que ver con la existencia de temores, prohibiciones y prácticas ocultas que habían venido funcionando en la sociedad durante décadas. El uso de internet se encuentra muy controlado y limitado en la Isla, pero han florecido no pocos portales de compraventa de viviendas, que son utilizados por la población de manera habitual. También, con el origen de los compradores.

Por otra parte, en la tipología de actividades por cuenta propia decretada por el régimen no se autoriza el establecimiento de agencias inmobiliarias, o de 'corredores' (agentes) de compraventa, de modo que aquellos que se dedican a estas actividades, como instrumentos de conexión entre demandantes y oferentes, se ven obligados a hacerlo en un marco de ilegalidad, que frena la dimensión de las operaciones y crea no pocos problemas de carácter práctico.

Los precios de los activos se han disparado, pero no tanto por el desconocimiento que existe sobre los valores reales que durante medio siglo nadie ha tasado, sino por la ausencia de un mercado real que permita dimensionar las condiciones en que actúan la demanda y la oferta.

Además, las transacciones se realizan en una de las dos monedas existentes en la Isla, la más fuerte, el CUC, de modo que quienes se plantean realizar una compra, por ejemplo, deben conseguir cambiar el peso cubano a CUC, con los costes que ello supone por la diferencia de valor entre las dos unidades monetarias. Por otra parte, el estado se empeña en que la compraventa administrativa se valore en la moneda tradicional. Otro despropósito.

La pregunta es, ¿cómo se puede autorizar la compraventa de viviendas entre particulares, cuando la oferta, lo que es objeto de comercialización, se encuentra rígida, y lo que es peor, apenas se construyen viviendas nuevas? Como consecuencia de la rigidez de la oferta, la mayoría de las transacciones se deben realizar con el patrimonio existente, lo que genera los efectos negativos antes señalados.

En La Habana, modestas viviendas semiderruidas, con escasas infraestructuras y que reflejan el deterioro de décadas de abandono, donde comparten espacios varias familias, salen al mercado por 5.000 CUC. En tanto que residencias de alto nivel, muchas de ellas utilizadas por dirigentes del partido único, militares o miembros destacados de la seguridad del estado, se intentan vender por más de 100.000 CUC.

Para muchos cubanos que aspiran a vender sus viviendas, lo que les proporcionaría ingresos muy relevantes para acceder a otras de menor valor, o acceder a otros activos, el comprador está en el exterior, sobre todo en la amplia comunidad cubana del exilio, y ésta es otra de las razones que explican el auge de portales informáticos en los que se facilita información amplia de las viviendas, así como de los complejos trámites administrativos que establece el régimen.

El régimen ha diseñado una normativa de acuerdo con sus intereses. De acuerdo con la ley, los cubanos que viven en la isla y los extranjeros que cuentan con residencia permanente son los únicos autorizados para comprar y vender y sólo es legítimo tener una propiedad de residencia y otra en zonas de descanso o veraneo. Las familias en el exterior formalizan compras a través de los parientes que viven en la Isla, o utilizando a personas intermedias para ello.

Esa demanda extranjera inducida es lo que explica el incremento espectacular de precio de muchas viviendas. Los valores de los inmuebles que se establecen por el estado quedan muy por debajo de las operaciones, lo que está propiciando ganancias muy destacadas a los que participan en las mismas. Una de las consecuencias más destacadas de la nueva política es que la brecha entre la tasación oficial y los valores del mercado se ha ido ampliando notablemente durante el presente año por la notable participación de “capital extranjero” en las operaciones.

Precios elevados de salida, y que siendo muy altos para los cubanos, sin embargo, están al alcance de la demanda exterior. En la medida que la oferta de viviendas se encuentra rígida, y los compradores se ven obligados a elegir sobre lo que se oferta, no hay otra alternativa. Los precios continuarán aumentando y los cubanos residentes en la Isla quedarán marginados del acceso a la vivienda si no reciben ayuda del exterior.

Buena parte de los “corredores” y agentes ilegales que se dedican a la compraventa de viviendas, ingresan ganancias muy elevadas, que se incrementan notablemente con el valor de las operaciones. Inicialmente, fuentes internas han confirmado que los porcentajes de comisión llegaron a alcanzar hasta el 10 % por su trabajo, pero esa cifra ha descendido al 5% o incluso menos, como consecuencia del incremento de valor de las transacciones.

Los efectos, sin duda negativa, que han sido descritos en este artículo obedecen, una vez más, a la inadecuada adopción de medidas de política económica por el régimen. Nada que objetar sobre la creación de un mercado para la vivienda en la Isla. Dejando aparte las cuestiones jurídicas que, en su día se tendrán que resolver, que los cubanos puedan comprar y vender viviendas ajustadas a sus necesidades, es un derecho fundamental. Pero lanzar esta medida, sin los ajustes previos en las condiciones de la oferta, no es una correcta decisión.

Tal vez, durante algún tiempo antes, el régimen debería haber autorizado la actividad en el sector de la construcción de viviendas, en condiciones de mayor libertad y flexibilidad. La realidad es que en la Isla, la producción de materiales de construcción (ladrillos, cemento, puertas de madera, pintura, etc) continúa teniendo dificultades para su crecimiento y adaptación a las necesidades de la demanda. La construcción de viviendas, según varios estudios, presenta atrasos de más de 20 años.

En tales condiciones, las operaciones mantendrán los precios elevados y en crecimiento. Las ganancias de los operadores continuarán aumentando de forma exponencial, en la medida que los activos más valiosos se pongan en venta. Los cubanos de dentro de la Isla, quedarán progresivamente marginados en sus posibilidades de acceso a la vivienda. Pero eso, ¿a quién le importa realmente?

Tomado de: Misceláneas de Cuba, 13 de noviembre de 2012