¿Inversión extranjera para los centros históricos cubanos?, no de este modo

Elías Amor Bravo, economista

¿De veras creen por un instante que una ciudad que se está cayendo a pedazos puede ser de interés para algún inversor extranjero? Por favor, despierten a la dura realidad ya que, por muy saturados que estén los centros urbanos de las ciudades coloniales del Caribe, invertir en La Habana Vieja no es un desafío, es una auténtica bobería que no va a ningún sitio. 

Pese a todo, los comunistas publican en su prensa oficial panfletos para ver si logran atrapar a algún ingenuo que pueda sentir algún tipo de atracción por la imagen de escombros, basuras, apagones y hacinamiento urbano de aquella gran ciudad que se llevó la historia de los últimos 67 años.

Lo más lamentable de todo es que los comunistas se creen que La Habana Vieja pueda atraer inversiones sin perder su identidad. Pero ¿Qué entidad? ¿Qué centro histórico? De lo poco que queda de una de las capitales más bellas del Caribe, de América y del mundo.

Un poco de historia nos devuelve a la realidad. La recuperación del centro histórico de La Habana Vieja fue confiada a la oficina del historiador, que hizo lo que pudo cuando recibió el encargo de arreglar lo que entonces empezaba a ser un cúmulo de desechos. La belleza de la Habana Vieja desapareció tras las confiscaciones de propiedades por el régimen comunista y la huida de los propietarios habaneros para evitar la persecución y la muerte. 

Por ello, durante los primeros años de la llamada revolución, el patrimonio todavía conservaba buena parte de la belleza y esplendor de antaño, sin embargo, con el paso del tiempo, la destrucción avanzó porque la propiedad privada había desaparecido, y nadie que no sea dueño de lo suyo tiene el menor interés en invertir nada.

De modo que, ante la inexistencia del sector privado, la restauración de La Habana Vieja se confió a la mano del estado comunista, escondido detrás de la oficina del historiador, que recibió el encargo de sostener y mantener una estructura económica capaz de financiar la conservación, mantener servicios, atender las necesidades de sus habitantes y generar recursos para intervenir en inmuebles e infraestructuras. La oficina se encontró con no pocas dificultades de todo tipo para hacer realidad su misión. 

Conclusión, se restauró lo que se pudo, en fin, cuatro calles más o menos, mientras que el desastre continuó avanzando por el resto de la gran ciudad. Con todo lo que ha llovido desde entonces, y fracaso tras fracaso para devolver a La Habana Vieja la belleza perdida, ahora nos salen con que la solución del problema son las “transformaciones económicas y sociales” de junio de 2026.

Entre los propósitos figuran ampliar la autonomía de las empresas estatales, diversificar las fuentes de financiamiento, facilitar la inversión extranjera, modificar los mecanismos de planificación y avanzar en la valoración y titulación de activos empresariales. Desde la oficina del historiador de La Habana (OHCH), se ha encendido la luz a la vista de estas "transformaciones" a las que dan la bienvenida.

Básicamente, porque permiten “actualizar un modelo económico que debe responder a las particularidades de un territorio donde conviven inmuebles de alto valor patrimonial, actividades comerciales y culturales, servicios públicos y una población residente con sus propias necesidades”. Un pensamiento que no puede ser más simple y que, por tanto, no logrará tener éxito.

Parece que se cree que puede ser muy bueno para La Habana Vieja, la medida número 1, relativa a la ampliación de las facultades del sistema empresarial estatal que comprende la flexibilización en la aprobación y destino de las utilidades después de impuestos, la descentralización de determinadas decisiones sobre precios y salarios y el diseño de instrumentos financieros para capitalizar empresas sin recurrir al Presupuesto del Estado.

Quien se cree este tipo de cosas es Maite Núñez, presidenta del grupo empresarial de la oficina del historiador que afirma que, "si las entidades estatales operan con mayor autonomía y en condiciones similares a las del resto de los actores económicos, con capacidad para realizar actividades lícitas sin abandonar su objeto social principal, van a poder cumplir mejor con sus funciones". Es lo mismo de siempre, ¿Cumplir funciones de qué y para qué? Restaurar está muy bien, pero hay que pensar el destino desde el primer momento. Nada de eso está asegurado.

También hay grandes esperanzas con la creación del Programa Nacional de Valoración y Titulación de Activos Empresariales Estatales. Una medida que permite inventariar los activos tangibles e intangibles, valorarlos a precios de mercado y emitir certificados de propiedad que puedan constituirse en garantías colaterales para créditos bancarios. Desde luego, intentar ordenar el sistema de derechos de propiedad de La Habana Vieja por esta vía puede ser el origen de un aluvión de reclamaciones porque los titulares de los activos que fueron confiscados van a instar en tribunales democráticos la devolución de sus propiedades. Emprender cambios de esta magnitud en el marco de los derechos reales es una aventura que no puede acabar bien.

Maite Núñez cree que las dos disposiciones cambian las posibilidades de aprovechamiento económico de los recursos empresariales. La idea es que un inmueble o una infraestructura que no se utiliza plenamente podría convertirse en una fuente de ingresos o servir de respaldo para obtener financiamiento. No obstante, a pesar de estos mecanismos no está clara la posibilidad de utilizar un activo, su titularidad y las consecuencias de comprometerlo como garantía. De modo que seguimos más o menos como al principio.

En este punto, conviene señalar que la oficina del historiador está integrada por nueve empresas con diferentes formas de organización: estatales, sociedades mercantiles y una empresa mixta, además de tres mipymes asociadas. Sus funciones incluyen actividades que van desde la concepción de proyectos hasta la promoción del patrimonio, la gestión inmobiliaria, el turismo y el comercio minorista.

Maite Núñez cree que las “transformaciones” pueden ampliar las posibilidades de estas entidades para acceder a mecanismos de financiación, establecer alianzas y aprovechar sus activos a la vez que actualizan las condiciones para aprobar sus planes económicos y las decisiones relativas a la distribución de las reservas voluntarias, aspectos que, según señala, fortalecen la autonomía empresarial.

Se pretende, de este modo, que la oficina del historiador, asumiendo una mayor responsabilidad sobre la gestión de los recursos, la eficiencia de las empresas y su capacidad para generar ingresos”, pueda ayudar a sostener actividades y servicios que forman parte de la recuperación integral del Centro Histórico de la Habana Vieja.

Y aquí es donde entra en juego la inversión extranjera, ya que las “transformaciones” plantean la creación de empresas mixtas y contratos de asociación económica internacional, la extensión de los derechos de superficie hasta 99 años y de usufructo por más de 50 años en determinadas actividades, así como la posibilidad de realizar operaciones de compraventa de unidades residenciales mediante negocios inmobiliarios.

En particular, la medida número 126 plantea expresamente permitir la inversión extranjera en La Habana Vieja y otras zonas patrimoniales. Por su parte, las transformaciones vinculadas al turismo incorporan modalidades como arrendamientos, usufructo oneroso y venta de inmuebles, con aprobación caso a caso.

Hay cierto optimismo entre los comunistas por lo que esto puede suponer para mejorar espacios que requieren grandes inversiones, como ocurre en los centros históricos. Y aquí es donde empiezan los problemas, ya que se asume por los dirigentes que la decisión sobre qué actividad económica instalar, qué inmueble utilizar y bajo qué condiciones hacerlo no puede depender exclusivamente de la rentabilidad esperada. 

Si. Han oído bien. La eterna obsesión contra la riqueza. Pues es que, si no se tiene en cuenta los beneficios, entonces, ¿A qué aspira la oficina del historiador para realizar su actividad? Tal vez, ¿Qué llegue algún regalo de papa Noel o de los reyes magos? Es lo mismo de siempre. El odio a la rentabilidad empresarial, la riqueza y el beneficio del régimen comunista cubano acaba cercenando las oportunidades de la economía. En este caso, la captación de proyectos de inversión extranjera para los centros históricos se puede ver comprometida desde el primer momento, y por muchas facultades que otorgue el gobierno, acabar siendo un fracaso.

Pero aquí no acaba la historia, porque a continuación, viene el despilfarro comunista que convierte la inversión en el centro de La Habana en un auténtico vía crucis.

Denlo por hecho. La oficina del historiador exige a todos los inversionistas extranjeros a la hora de presentar sus proyectos que deben garantizar el empleo local y la prevención del fenómeno de la gentrificación. Además, les preocupa la gentrificación en La Habana Vieja. Vamos, que se dejen de boberías, en La Habana la gentrificación ya llega a Santiago de las Vegas e incluso más lejos.

También exigen que las inversiones cuenten con estudios de impacto patrimonial. En fin, que se busque algún amiguete doctor universitario que elabore una tesis doctoral más para presentar los proyectos, aunque tarde cinco años.

Y es que estos proyectos de inversión deben ajustarse igualmente a las líneas estratégicas definidas para el territorio y cumplir los requisitos establecidos para su presentación. Vaya usted a saber dónde se encuentran estos requisitos, cuáles son y qué significan, en términos de operatividad.

Porque no contentos con lo anterior, los comunistas proclaman que la aplicación de las “transformaciones” requiere mecanismos que permitan seleccionar las inversiones más convenientes para el territorio según el criterio de la oficina del historiador que acabará teniendo la voz cantante en todo el proceso. Decisiones políticas. Y ya se sabe lo que esto quiere decir.

Kiobet Sánchez, subdirector del Plan Maestro, señaló que un grupo negociador, integrado por especialistas de diferentes áreas de la institución, será el encargado de la evaluación de las propuestas y determinar su pertinencia para el centro histórico. No obstante, el grupo se encuentra en una fase de construcción, “con el propósito de que las decisiones no dependan de percepciones individuales, sino de criterios medibles”. El colectivismo nunca ha dado buenos resultados en estos casos.

El grupo ha diseñado unas herramientas como una guía para que los inversionistas presenten sus proyectos con información homogénea: aspectos financieros, modelos de gestión, compromisos ambientales, entre otros... A partir de esa información, otra herramienta permite evaluar las propuestas y asignar un peso específico a las distintas variables. Kiobet destacó que los criterios sociales y culturales tienen mayor ponderación en este territorio, sin excluir la responsabilidad ambiental y la eficiencia económica. La intención es evitar que la primera propuesta que llegue sea considerada automáticamente la más conveniente y contar con elementos para comparar las alternativas.

Por otro lado, la oficina trabaja en el diseño de una cartera de oportunidades a partir del análisis de más de 400 inmuebles de su titularidad. Por medio de este instrumento, se pretende condicionar la actividad del inversor extranjero, obligándole a realizar los proyectos fijados por el régimen y no los que traiga en su cabeza el foráneo. Es más, o menos lo mismo que ocurre con el resto de las inversiones extranjeras, donde esta cartera ha sido un freno evidente para el desarrollo. 

Encima, por si no fuera suficiente, la cartera de oportunidades en La Habana Vieja tendrá indicadores como el grado de protección patrimonial, las dimensiones, la ubicación, la demanda y la compatibilidad entre las características del edificio y la actividad que se pretende desarrollar. El régimen se quiere enterar de todo antes que nadie y acabar decidiendo aquello que realmente le interesa.

Y aquí es donde entran los criterios políticos y las majaderías comunistas, por ejemplo, un edificio con un alto grado de protección puede requerir condiciones más restrictivas para las inversiones que otro con mayor flexibilidad. Otro tanto ocurre con la localización: una actividad que implique movimiento de mercancías y operaciones de carga y descarga necesita condiciones de acceso distintas a las de un espacio destinado a usos culturales. El caso es intervenir, meter la mano, controlar y hacerlo con alto grado de obsesión por manejar el proyecto de inversión de un actor privado. Así, a ver quién se atreve. 

Se pretende desde la oficina que las inversiones sirvan para la recuperación del patrimonio y la vivienda social, como principales prioridades identificadas por el grupo negociador. Para ello se pondrá en marcha una herramienta denominada co-desarrollo, mediante la cual una inversión podría vincularse con acciones destinadas a atender déficits identificados en otras áreas del territorio. El Plan Maestro trabaja en una cartografía que no solo localiza los inmuebles disponibles, sino que también registra carencias relacionadas con servicios de uso cotidiano, en escuelas, círculos infantiles y farmacias.

Sin duda, la oficina del historiador confía que la apertura a la inversión inmobiliaria pueda favorecer la recuperación de edificios deteriorados y atraer recursos que hoy son insuficientes. Sin embargo, puede provocar tensiones en zonas donde los inmuebles tienen un elevado potencial de revalorización y conviven con residentes de ingresos limitados. 

El economista Joel Ernesto O’Marrill identifica precisamente esa dualidad. Advierte del riesgo de gentrificación que viene provocado por el hecho de que inmuebles que hoy tienen precios bajos debido a la situación económica, la falta de inversión y la escasa demanda pudieran aumentar considerablemente su precio si las condiciones económicas mejoran. Según este economista, en ese escenario, quienes dispongan de capital para invertir podrían adquirir propiedades y beneficiarse de esa revalorización, mientras que los habitantes históricos, con menores ingresos, podrían quedar expuestos al desplazamiento. 

Por mucho que se piense en un elevado riesgo de la gentrificación, nada indica que las reformas asociadas al paradigma marxista en que los derechos de propiedad privada no fueron debidamente respetados, pudieron acabar ocasionando los efectos, incluso peores, que señala el economista. Si la propiedad sigue siendo toda estatal, y se particulariza en forma de registros falsos que no se corresponden con los verdaderos titulares de los activos, los efectos de la gentrificación pueden ser despreciables.

Se pretende evitar una modificación de la composición social y cultural del barrio, según la cual el centro histórico podría terminar habitado principalmente por personas de mayores ingresos o residentes extranjeros, alejándose de la cultura y las dinámicas de la comunidad que le han dado identidad. Convendría recordar el cambio en la composición social y cultural tras la llamada revolución, que generó en la zona el efecto justo contrario que acabó degradando hasta la actual situación. La preocupación por la gentrificación que se plasme en las condiciones exigidas a los inversionistas puede ser otro factor que aleje al capital del centro histórico.

Desde la oficina se destaca que uno de los aspectos más sensibles de las “transformaciones” es la posibilidad de valorar y titular activos estatales para utilizarlos como respaldo de créditos. Se acepta que los certificados de propiedad de los activos empresariales puedan constituirse en garantía colateral.

Desde el punto de vista financiero, un activo puede utilizarse como garantía de un crédito, siempre que sea exhibido por su titular real. Esta medida, en principio, parece factible para su aplicación por empresas propietarias de inmuebles como para personas que busquen financiamiento para desarrollar actividades económicas. En este último caso, la posibilidad de exhibir derechos reales, activos de propiedad privada, es muy limitada y no parece que vaya a funcionar, privando más de la mitad del mercado potencial a realizar estas operaciones.

Los comunistas advierten de su preocupación. Si el crédito no se paga, el activo comprometido puede perderse. En el caso de bienes patrimoniales estatales, que pudieran participar en esta financiación, surgen interrogantes sobre las condiciones jurídicas bajo las cuales podrían utilizarse como garantía y las consecuencias de un eventual incumplimiento. La mayor parte del capital inmobiliario de la zona pertenece a esta categoría.

Por otro lado, el régimen de vivienda que existe en Cuba impide su embargo, eso si, con notables limitaciones para su utilización colateral, salvo determinadas condiciones. Esta circunstancia es otro factor que frena la inversión y posterior gestión de los inmuebles, por eso, es necesario analizar el marco jurídico aplicable antes de extender estos mecanismos a viviendas o inmuebles estatales.

Los comunistas se sienten igualmente preocupados por la diferencia que existe entre movilizar un activo para obtener recursos y comprometer su titularidad (en caso de que exista) para hacer frente a una obligación financiera. Cuando se trate de un inmueble patrimonial, el problema adquiere una dimensión que supera su valor económico: la pérdida de ese bien puede afectar recursos culturales cuya recuperación y conservación responden a un interés colectivo. Al final, no se hará gran cosa. Otra vía muerta de antemano.

Y luego está el rechazo comunista a la valoración a precios de mercado. Se sostiene que el valor económico de un edificio no agota su significado histórico, arquitectónico, cultural o social. Un inmueble puede tener un potencial comercial determinado y, al mismo tiempo, conservar atributos patrimoniales que condicionan los usos y las intervenciones posibles. 

Por eso, el desafío consiste en evitar que la valoración financiera se convierta en el único criterio para decidir sobre el destino de estos bienes. Aunque la protección patrimonial, la titularidad y las condiciones de uso formen parte de la evaluación para aprovechamiento económico, los elementos financieros son fundamentales. A estas alturas, inventando el chocolate con leche, cuando ya lo está desde hace mucho tiempo.

Los indicadores que deben permitir evaluar la implementación de las “transformaciones” en uno o dos años, se clasifican en dos grupos. En una primera etapa, los indicadores monetarios, fundamentalmente el tipo de cambio y la inflación, permitirían observar señales tempranas. Una reducción de ambos sería, en su criterio, indicativa de una evolución favorable.

En un horizonte de uno o dos años, propone prestar atención a los indicadores productivos, especialmente a la producción agropecuaria e industrial, cuyos resultados pueden observarse en los informes trimestrales del producto interno bruto (PIB).

Peor se sitúa el resultado último en la evolución del salario real. El éxito de las transformaciones debería reflejarse en una mayor capacidad de consumo de los trabajadores, lo que requiere que los salarios crezcan por encima de la inflación. Esto dependerá tanto de la desaceleración de los precios como de una mayor capacidad productiva de las actividades empresariales y presupuestadas para pagar mejores remuneraciones.

En el caso específico de la oficina del historiador, las entrevistas han servido para identificar otras dimensiones: cuántos inmuebles se recuperan, qué inversiones llegan a concretarse, qué empleos locales generan, qué compromisos sociales y ambientales cumplen y cómo contribuyen a resolver necesidades del territorio. En la oficina creen que el desafío será convertir los diversos mecanismos en resultados concretos y demostrar que una mayor apertura económica puede contribuir a recuperar el patrimonio sin debilitar la vida social que da sentido al centro histórico. Una apertura comprometida, controlada e injerencista, que no respeta los derechos de propiedad, no llega a ningún sitio. Deberían saberlo ya. Han tenido tiempo suficiente para ello.