La compraventa de viviendas, más sombras que luces
Elías Amor Bravo, economista
El régimen castrista ha convertido a
los notarios, por obra y gracia de los “Lineamientos”, en agentes
inmobiliarios y colaboradores del fisco ¿Acaso en algo más?
En un artículo publicado en Granma,
titulado “Otra vez la misma “piedra” se ofrece respuesta a una
serie de “interrogantes” suscitados por el mismo diario, tras
unas informaciones que aparecieron el pasado mes de junio sobre la
“compraventa de viviendas”, una de las innovaciones más
importantes producidas en el país desde que Raúl Castro asumió la
dirección política.
Innovación, porque no hace mucho
tiempo, este tipo de transacciones se encontraban proscritas por el régimen, obligando a recurrir a un mercado negro en
el que las viviendas se iban permutando, fraccionando y deteriorando
a un ritmo imparable, confirmando así uno de los fracasos más
evidentes de la política “social” de la llamada revolución.
Décadas de inexistencia y penalización
de un “mercado” inmobiliario, de ausencia al reconocimiento de
los derechos de propiedad y de confusión registral generalizada, ha
llevado a los cubanos a una situación complicada en la que surgen,
no me extraña, numerosos interrogantes e inquietudes relativos a
unas transacciones, las de vivienda, que en cualquier otro país del
mundo se realizan sin dificultad alguna.
El problema reside en que, pese a la
autorización del régimen a la compraventa de viviendas, el marco en
que se producen estas operaciones es tan restrictivo, intrusivo y
complejo, que muchos desdeñan de los cambios, más aún, cuando la
ley sigue estableciendo un número máximo de dos viviendas, una la
residencia habitual y otra en las zonas de descanso. Situación que,
por otra parte, para muchos cubanos, es imposible. Además, los
problemas registrales derivados de las confiscaciones revolucionarias
sin compensación, y la imposibilidad de construir el tracto sucesivo
para la mayoría del capital inmobiliario existente en el país,
hacen más difícil aún depositar la confianza en los oferentes y
demandantes de vivienda que se animan a operar en este “mercado”.
Un aspecto importante a tener en cuenta
es que los extranjeros que no residan de forma permanente en Cuba no
podrán adquirir la propiedad de la vivienda. Para ello, deberán
trasladar su residencia al país. Los primeros solo podrán
participar en los inmuebles que pertenecen a complejos inmobiliarios
turísticos, de acuerdo con lo establecido en la Ley de inversión
extranjera que les otorga la condición de “residentes de
inmobiliarias”. Tampoco queda claro si podrán disponer de la
compra de más de una vivienda, sometidos al máximo de dos. La ley
igualmente autoriza a los cubanos residentes en el exterior a poder
realizar compraventa de vivienda, sin más restricciones que las
establecidas a los que residen en el país. Nada se menciona respecto
de las personas físicas.
Pero vayamos a lo que nos ocupa: el papel de
los notarios, que de fedatarios públicos, pasan a actuar como
agentes inmobiliarios y colaboradores del fisco en el pago de los
impuestos. En ese sentido, el notario “está obligado a asesorar a
las partes en el sentido de que el precio real de la venta concuerde
con el monto declarado en el cheque gerencial y depositado en el
Banco” una función que, en cualquier otro país, desempeñan los
agentes inmobiliarios con eficiencia. Eso si, hacerlo constar en
escritura pública, con responsabilidad ante las partes contratantes
si que es una función notarial.
El notario en el régimen castrista
cumple otra función destacada. Respecto al pago de los impuestos
pasa a ser colaborador del fisco. La ley establece que “debe
consignar y prevenir expresamente la obligación de cada parte del
pago, identificando el impuesto que proceda, el plazo en que debe
liquidarse, el lugar y la responsabilidad en que se incurre si
incumple tal obligación; así como abstenerse de autorizar un nuevo
documento público que contenga otra transmisión de ese bien,
derecho o acción, sin que se acredite previamente el pago del
impuesto correspondiente a la transmisión anterior.” Lo que en
otros países se realiza directamente en las agencias tributarias, en
Cuba se asigna al notario, que además, “está obligado a informar
a las oficinas de la administración tributaria correspondiente los
datos e informaciones que sobre dichos actos se requieran, con el fin
de que estos controlen y fiscalicen el pago de los impuestos”.
Particularmente, es llamativo que la
libertad de elección de notario esté conculcada. La ley establece
que el contrato se tiene que formalizar directamente ante el notario
que tiene sede allí donde se encuentre ubicado el inmueble. Las
partes no podrán elegir a aquellos notarios que les reporten más
confianza, como ocurre en otros países del mundo, sino que están
obligados a contar con los servicios del que se encuentra más
próximo al lugar de la operación. Problema que a la larga se
traducirá en burocracias y cargas de trabajo excesivas donde se
realicen más compraventas, y en cambio menos actividad allí donde
no se formalicen operaciones.
Y por último, algo especialmente grave
y que guarda relación con el papel notarial en el “tracto
sucesivo” de los derechos de propiedad de los inmuebles, que
explica su devenir histórico por medio de enlaces sucesivos de
titulares. Al parecer, la Ley señala que la intervención del
notario presupone la instrumentación en escritura pública, como
requisito de su validez y eficacia ante terceros, sin más. Conviene
tener en cuenta que la nueva Ley dice que “la escritura se
convierte, a partir de la compraventa realizada, en título
legitimador del dominio en que consta, entre otros particulares, la
identidad del propietario, la descripción física del inmueble
objeto de la venta, su valor legal, así como la naturaleza y
extensión de los derechos del titular”.
Aquí viene el problema principal.
Muchas de estas viviendas que van a entrar en el mercado creado por
las reformas raulistas pertenecen a propietarios legítimos que
fueron expropiados sin compensación por el estado, que pasó a ser
titular de todos los derechos reales por medio de una agresión
directa sobre los derechos reales. Trasladar a los compradores de las
viviendas eventuales reclamaciones que tendrán que producirse en su
momento, para restaurar el orden de derechos existente en la Isla
antes del proceso confiscatorio, supone una grave decisión política
del régimen castrista, que traslada a los notarios, como fedatarios públicos, una
responsabilidad directa, al dar fuerza legal a operaciones que se
realizan con propiedades cuyo titular original puede ser otro.
Atentos a todo ello, porque las consecuencias van a ser muy graves.
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