La compraventa de viviendas, más sombras que luces

Elías Amor Bravo, economista

El régimen castrista ha convertido a los notarios, por obra y gracia de los “Lineamientos”, en agentes inmobiliarios y colaboradores del fisco ¿Acaso en algo más?

En un artículo publicado en Granma, titulado “Otra vez la misma “piedra” se ofrece respuesta a una serie de “interrogantes” suscitados por el mismo diario, tras unas informaciones que aparecieron el pasado mes de junio sobre la “compraventa de viviendas”, una de las innovaciones más importantes producidas en el país desde que Raúl Castro asumió la dirección política.

Innovación, porque no hace mucho tiempo, este tipo de transacciones se encontraban proscritas por el régimen, obligando a recurrir a un mercado negro en el que las viviendas se iban permutando, fraccionando y deteriorando a un ritmo imparable, confirmando así uno de los fracasos más evidentes de la política “social” de la llamada revolución.

Décadas de inexistencia y penalización de un “mercado” inmobiliario, de ausencia al reconocimiento de los derechos de propiedad y de confusión registral generalizada, ha llevado a los cubanos a una situación complicada en la que surgen, no me extraña, numerosos interrogantes e inquietudes relativos a unas transacciones, las de vivienda, que en cualquier otro país del mundo se realizan sin dificultad alguna.

El problema reside en que, pese a la autorización del régimen a la compraventa de viviendas, el marco en que se producen estas operaciones es tan restrictivo, intrusivo y complejo, que muchos desdeñan de los cambios, más aún, cuando la ley sigue estableciendo un número máximo de dos viviendas, una la residencia habitual y otra en las zonas de descanso. Situación que, por otra parte, para muchos cubanos, es imposible. Además, los problemas registrales derivados de las confiscaciones revolucionarias sin compensación, y la imposibilidad de construir el tracto sucesivo para la mayoría del capital inmobiliario existente en el país, hacen más difícil aún depositar la confianza en los oferentes y demandantes de vivienda que se animan a operar en este “mercado”.

Un aspecto importante a tener en cuenta es que los extranjeros que no residan de forma permanente en Cuba no podrán adquirir la propiedad de la vivienda. Para ello, deberán trasladar su residencia al país. Los primeros solo podrán participar en los inmuebles que pertenecen a complejos inmobiliarios turísticos, de acuerdo con lo establecido en la Ley de inversión extranjera que les otorga la condición de “residentes de inmobiliarias”. Tampoco queda claro si podrán disponer de la compra de más de una vivienda, sometidos al máximo de dos. La ley igualmente autoriza a los cubanos residentes en el exterior a poder realizar compraventa de vivienda, sin más restricciones que las establecidas a los que residen en el país. Nada se menciona respecto de las personas físicas.

Pero vayamos a lo que nos ocupa: el papel de los notarios, que de fedatarios públicos, pasan a actuar como agentes inmobiliarios y colaboradores del fisco en el pago de los impuestos. En ese sentido, el notario “está obligado a asesorar a las partes en el sentido de que el precio real de la venta concuerde con el monto declarado en el cheque gerencial y depositado en el Banco” una función que, en cualquier otro país, desempeñan los agentes inmobiliarios con eficiencia. Eso si, hacerlo constar en escritura pública, con responsabilidad ante las partes contratantes si que es una función notarial.

El notario en el régimen castrista cumple otra función destacada. Respecto al pago de los impuestos pasa a ser colaborador del fisco. La ley establece que “debe consignar y prevenir expresamente la obligación de cada parte del pago, identificando el impuesto que proceda, el plazo en que debe liquidarse, el lugar y la responsabilidad en que se incurre si incumple tal obligación; así como abstenerse de autorizar un nuevo documento público que contenga otra transmisión de ese bien, derecho o acción, sin que se acredite previamente el pago del impuesto correspondiente a la transmisión anterior.” Lo que en otros países se realiza directamente en las agencias tributarias, en Cuba se asigna al notario, que además, “está obligado a informar a las oficinas de la administración tributaria correspondiente los datos e informaciones que sobre dichos actos se requieran, con el fin de que estos controlen y fiscalicen el pago de los impuestos”.

Particularmente, es llamativo que la libertad de elección de notario esté conculcada. La ley establece que el contrato se tiene que formalizar directamente ante el notario que tiene sede allí donde se encuentre ubicado el inmueble. Las partes no podrán elegir a aquellos notarios que les reporten más confianza, como ocurre en otros países del mundo, sino que están obligados a contar con los servicios del que se encuentra más próximo al lugar de la operación. Problema que a la larga se traducirá en burocracias y cargas de trabajo excesivas donde se realicen más compraventas, y en cambio menos actividad allí donde no se formalicen operaciones.

Y por último, algo especialmente grave y que guarda relación con el papel notarial en el “tracto sucesivo” de los derechos de propiedad de los inmuebles, que explica su devenir histórico por medio de enlaces sucesivos de titulares. Al parecer, la Ley señala que la intervención del notario presupone la instrumentación en escritura pública, como requisito de su validez y eficacia ante terceros, sin más. Conviene tener en cuenta que la nueva Ley dice que “la escritura se convierte, a partir de la compraventa realizada, en título legitimador del dominio en que consta, entre otros particulares, la identidad del propietario, la descripción física del inmueble objeto de la venta, su valor legal, así como la naturaleza y extensión de los derechos del titular”.

Aquí viene el problema principal. Muchas de estas viviendas que van a entrar en el mercado creado por las reformas raulistas pertenecen a propietarios legítimos que fueron expropiados sin compensación por el estado, que pasó a ser titular de todos los derechos reales por medio de una agresión directa sobre los derechos reales. Trasladar a los compradores de las viviendas eventuales reclamaciones que tendrán que producirse en su momento, para restaurar el orden de derechos existente en la Isla antes del proceso confiscatorio, supone una grave decisión política del régimen castrista, que traslada a los notarios, como fedatarios públicos, una responsabilidad directa, al dar fuerza legal a operaciones que se realizan con propiedades cuyo titular original puede ser otro. Atentos a todo ello, porque las consecuencias van a ser muy graves.