¿Por qué no puede funcionar la compraventa de vivienda en Cuba?

Elías Amor Bravo, economista

Un artículo en Granma, “Compraventa de viviendas, ¿qué hacer?” viene a poner de manifiesto que pese a que ya lleva tres años en vigor el Decreto-Ley No. 288, que modificó la Ley General de Vivienda para autorizar determinadas operaciones entre particulares, lo cierto es que su aplicación ha sido un fracaso y deja mucho que desear, como otras muchas reformas de los llamados “Lineamientos”.

En ocasiones, hemos destacado que el tipo de políticas económicas que se necesitan en la economía castrista no pueden ser parches más o menos superficiales, sino reformas estructurales en profundidad, y en este ámbito de la vivienda, si cabe, es más importante aún.

El principal problema de la compraventa de vivienda en Cuba tiene su origen en la maraña jurídica e institucional creada por las confiscaciones masivas de derechos de propiedad que comenzaron bien pronto, nada más iniciar sus actividades el nuevo régimen revolucionario en 1959. La apuesta por el marxismo leninismo, la intervención central de la economía y la eliminación de los derechos de propiedad y la libre empresa, trastocaron la exitosa senda histórica de la economía cubana, convirtiéndola en un parásito dependiente de ayudas y subvenciones del exterior, primero soviéticas y después chavistas.

En tales condiciones, el capital residencial existente en Cuba en 1959 quedó destruido tras las expropiaciones sin compensación, y a resultas de ello, como he tenido ocasión de exponer en otras ocasiones, no sólo los actos de transmisión de la propiedad de vivienda quedaron al margen de la ley, apareciendo en la economía informal sistemas de trueque, permuta y cambio que no han hecho más que complicar la situación inicial de partida, pero que eran la única solución posible para dar salida a las necesidades de vivienda, más aún cuando la construcción de vivienda nueva ha sido una de las asignaturas pendientes en la economía castrista.

De la noche a la mañana, y tras medio siglo de represión y proscripción de las transacciones de la vivieda, de la noche a la mañana, la entrada en vigor el Decreto-Ley No. 288 —modificativo de la Ley General de la Vivienda— vino a eliminar, de forma parcial, absurdas prohibiciones ideológicas relacionadas con la compraventa de residencias permanentes entre personas naturales. Pero, no cabe duda que existe preocupación por el bajo nivel de cumplimiento de la Ley y su escasa aplicación en la sociedad cubana.

Lo primero que sorprende de esta reforma es la utilización que el régimen quiere hacer de los fedatarios públicos, los notarios, como si fueran agencias inmobiliarias. En vez de liberalizar el mercado, propiciando la aparición de empresas de este sector especializadas en la oferta y demanda de vivienda de compra y alquiler, en general, el régimen utiliza una figura próxima a la intervención estatal, el notario, para la formalización de las operaciones en la sede donde se encuentra enclavado el inmueble y por el precio que acuerden libremente las partes. Allí donde no existan notarios, ¿qué operaciones se podrán realizar?

La norma establece que las partes de la operación de compraventa pueden ser personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluidas las que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional. Limitar a personas naturales las operaciones, deja fuera a muchos potenciales compradores como por ejemplo las cooperativas. Además, la realidad y el sentido común confirman que muy pocos cubanos residentes en el exterior, y que forman parte de la diáspora histórica que arranca en la década de los años 60, han podido activar este tipo de operaciones con sus bienes inmuebles. Por otra parte, los extranjeros desconfían de los títulos de propiedad que se aportan en las operaciones. El mercado, qué duda cabe, está autolimitado.

El procedimiento de compraventa, que exige la presentación de un título de propiedad que pocos cubanos pueden acreditar de manera solvente, incluso que carecen del mismo, suele acabar en un depósito en entidad bancaria, lo que plantea no pocos problemas en un país en que la gente, en general, no está acostumbrada a utilizar los servicios de los bancos. La complicación asociada a tener que abrir una cuenta exclusivamente para justificar la transferencia de los fondos, y el convencimiento del control que el régimen realiza de esos fondos por la vía del control del sistema bancario, producen una alerta en los compradores y vendedores.

Pero volvamos a la cuestión más relevante. Como se señala en el artículo de Granma, el régimen reconoce que esta norma es de aplicación limitada y parcial, ya que existen derechos que no se pueden transmitir, como por ejemplo “el uso y la habitación, hay personas que usan y disfrutan la vivienda de propiedad estatal gratuitamente”, los usufructuarios gratuitos, que obviamente carecen de la facultad de disposición de la vivienda, porque no son sus propietarios. En estos casos, habría que valorar de que supuestos se trata realmente, y quién es el propietario real de la vivienda, ¿el estado que expropió y permite el usufructo gratuito, o el expropiado sin derecho a compensación?

El marco normativo está igualmente limitado porque los compradores, en la audiencia notarial donde se formaliza el contrato de compraventa, están obligados a declarar, bajo juramento, que no poseen otra vivienda de residencia permanente en propiedad. El régimen castrista no quiere que los cubanos acumulen viviendas en propiedad, y sobre todo, a ver quién puede entrar en esa dinámica de “juramentos”, con las consecuencias legales que se pueden derivar de los mismos.

La imposición de la compraventa es otro aspecto controvertido. Pagar un impuesto del 4% sobre el precio del inmueble puede parecer una cantidad pequeña, pero la cuestión es por qué el régimen utiliza como instrumento de recaudación operaciones que muchas veces se producen por necesidades de tipo asistencial. Al situar la vivienda como hecho imponible, sin un marco jurídico estable de derechos de propiedad para el conjunto de los activos existentes y de la población que puede participar en el proceso, se crean distorsiones sobre los precios relativos que pueden estar actuando una vez más sobre el crecimiento de las operaciones. Además, la imposición a los notarios que median en las operaciones de informar a las oficinas de administración tributaria de las operaciones realizadas, lleva a muchos a desconfiar ante previsibles inspecciones en las que se indague por el origen del dinero utilizado en la operación de compra, por ejemplo.

Es evidente que se necesita otro modelo jurídico de derechos de propiedad para la vivienda en Cuba, pero antes, hay que poner el marcador a cero y restituir a los legítimos propietarios los activos confiscados, o su valor de compensación. Sin esa medida, absolutamente imprescindible para que el sistema vuelva a funcionar, nada podrá avanzar.