La nueva ley de vivienda: otro fracaso anticipado

Elías Amor Bravo, economista

La X Legislatura de la Asamblea Nacional ha dado el visto bueno al texto de la nueva Ley de vivienda, que el régimen justifica porque quiere dar respuesta a tres factores destacados, a saber: "la dinámica demográfica, las transformaciones económicas y sociales a partir de la presencia de nuevos actores, y la mirada local y territorial".

Pero ¿servirá la nueva Ley para dar un impulso al sector de la vivienda en Cuba? Mucho nos tememos que la respuesta es negativa, por mucho que el ministro de la Construcción, al presentar a los diputados la oportunidad de esta ley, dijo que se basa en “tratados internacionales suscritos por Cuba en materia de hábitat y vivienda, disposiciones normativas y literatura vinculadas a estos temas”, con la vista puesta en la propiedad horizontal, y la implementación de la cooperativa de vivienda. La Ley nace con un planteamiento restrictivo y claramente insuficiente para sacar al sector de la vivienda de la parálisis que lo domina.

Y es que, en realidad, cuando se escarba un poco el texto de la ley, se llega a la conclusión de que es más de lo mismo, sin que se incorporen los cambios que necesita el sector para convertirse, como en otros países, en un motor de la economía capaz de generar empleo y riqueza.

¿Qué aporta la nueva Ley?

En primer lugar, la ley mantiene la absoluta responsabilidad del estado en el desarrollo de programas constructivos para la solución del déficit habitacional.

Esto significa que se refuerza el contenido del artículo 71 de la constitución de 2019, en el que se reconoce a todas las personas el derecho a una vivienda adecuada y a un hábitat seguro y saludable" y que añade, a continuación, “el estado hace efectivo este derecho mediante programas de construcción, rehabilitación y conservación de viviendas, con la participación de entidades y de la población, en correspondencia con las políticas públicas, las normas del ordenamiento territorial y urbano y las leyes”. O, dicho de otro modo, el estado comunista mantiene una preeminencia y un control absoluto sobre la construcción de viviendas.

Segundo, se continúa dando protección a personas en situación de vulnerabilidad mediante políticas de subsidios y otros beneficios, actuaciones que, por estar diseñadas con criterios políticos e ideológicos, acaban provocando efectos indeseables y distorsiones en los procesos de asignación y acceso a la vivienda.

Tercero, la forma de entender por el estado comunista el ejercicio pleno del derecho de propiedad, sigue siendo limitativa y restrictiva (de dos a tres viviendas, prohibiciones, etc.). De hecho, la ley sigue sin resolver la cuestión fundamental de la propiedad de la vivienda.

Cuarto, se mantiene el parche de la construcción de viviendas por esfuerzo propio de la población que fomenta el estado, como vía principal para que los privados puedan construir sus viviendas, en ausencia de un sector organizado.

Quinto, la regulación e intervención del precio mensual de la vivienda por los consejos de administración municipal, como resultado de decisiones antieconómicas que limitan la producción de viviendas. Nada peor que limitar precios o toparlos, ya que son bien conocidas las consecuencias.

Sexto, hay alguna innovación, pero muy limitada, en cuanto al régimen jurídico de los edificios multifamiliares, que se amplía y actualiza en la propiedad horizontal. De hecho, era algo que ya existía en Cuba antes de 1959, pero que fue eliminado por la revolución comunista en sus primeros años.

Séptimo, se mantiene la confianza en las microbrigadas como instrumento para la solución de necesidades habitacionales y construcción de obras sociales vinculadas al proyecto.

Octavo, se apuesta por el ordenamiento de la vivienda en un régimen especial o en zonas de regulación especial, como una forma más de intervención.

Noveno, se establece un procedimiento para reclamaciones de derechos y solución de conflictos que se articula con la Ley de Procedimientos Administrativos.

Este complejo entramado intervencionista, de inspiración marxista leninista, del que no se ha despojado la nueva ley de vivienda, mantiene sustancialmente el modelo que ha venido funcionando en los últimos años, sin que se puedan apreciar cambios significativos.

De hecho, el modelo se basa en un instrumento marxista denominado “Programa Nacional de Desarrollo Habitacional” que actúa como base del sistema, que se supone está dotado de “un enfoque integral y sostenible, en el que participan todas las formas de gestión: estatal, esfuerzo propio de la población, cooperativa de vivienda, otras cooperativas, microbrigadas, micro, pequeñas y medianas empresas, inmobiliarias y otras”. 

De modo la Ley plantea una política de apertura a todos los actores económicos que se ha ido introduciendo en otros ámbitos de la economía, pero que, si se pretende que sea efectiva, precisa cambios en el artículo 71 de la constitución de 2019 para tener la efectividad buscada y que el estado comunista no sea el único garante de la vivienda.

La ley establece que el precio de la vivienda del fondo estatal no se determina por la relación oferta y demanda, como debería ser, sino que se inspira en el valor catastral, lo que vuelve a situar el precio en el ámbito de las decisiones administrativas. En todo caso, se señala que "el precio de la vivienda que construye el estado será presupuestado con criterios de racionalidad y eficiencia, sin subsidio incrementado por las facilidades urbanísticas" una afirmación que contrasta con la política que se pretende desarrollar en favor de los colectivos vulnerables, por ejemplo.

Por otro lado, la ley regula el uso de las utilidades por las entidades económicas para financiar intervenciones arquitectónicas y contribuir con el pago de la vivienda que le asignen los consejos de la administración municipal a los trabajadores o a las que construyan las propias entidades para estabilizar sus fuerzas de trabajo. Las empresas construyendo viviendas para sus trabajadores con los beneficios que obtienen, y ¿Qué ocurre cuando los trabajadores se van y dejan esas empresas?

El desarrollo de nuevas zonas de crecimiento urbano corresponde al estado en exclusiva, en tanto que “otras formas de gestión podrán ser autorizadas en la proyección, financiamiento y ejecución de las urbanizaciones e integrarlas con los asentamientos humanos”. Una vez más, lo privado se somete a lo estatal y se niega su participación en procesos fundamentales para el desarrollo del sector.

La ley incluye a los jóvenes como población protegida y priorizada en el acceso a una vivienda adecuada con condiciones de vida, si bien no se especifica en qué se basará esa prioridad. En todo caso, se incluye, además, la definición y protección de la vivienda social y otras modalidades. El Consejo de la Administración Municipal puede financiar el precio de la vivienda que construya y asigne, o una parte de este, a las personas en situación de vulnerabilidad que no puedan asumirlo. 

Se establece un tratamiento diferenciado para las personas en barrios, focos precarios y zonas de La Habana, con regulaciones que estimulan la permanencia en los asentamientos con viviendas destinadas a programas priorizados. Incentivos discrecionales que rara vez funcionan correctamente.

Un aspecto destacado de la norma es que, después de 67 años, se eliminan las restricciones para que las personas naturales y jurídicas extranjeras compren y arrienden viviendas. Hasta ahora, esta opción no estaba autorizada para los extranjeros que se veían obligados a utilizar fórmulas creativas para la vivienda, pero ahora se abre una puerta al desarrollo inmobiliario, con las limitaciones que establece la propia ley. Habrá que ver qué impacto puede tener este cambio de la ley sobre todo en la inversión extranjera en el sector inmobiliario.

La nueva Ley reconoce el derecho de las personas naturales a tener hasta 2 viviendas en propiedad, sin perjuicio de la que posee sobre la vivienda de descanso o veraneo, si está declarado en el título constitutivo. Esto supone pasar de las 2 actuales a 3, en un ejercicio limitativo marxista que es uno de los factores que condiciona el desarrollo del sector inmobiliario y la construcción de vivienda.

Dado el estado de destrucción en que se encuentra el patrimonio de vivienda nacional, la ley permite al propietario de una vivienda declarada en estado de ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbano o la Delegación del Municipio Especial de la Isla de la Juventud, su tramitación a favor de personas naturales o jurídicas con el fin de recuperar su valor de uso en edificación de hasta dos pisos o apartamentos. Esto implica un aumento del valor de los solares recuperables para ser destinados a edificios de vivienda, allí donde la destrucción sea reconocida. En vez de apostar por la rehabilitación de edificios, recuperando el valor histórico del patrimonio inmobiliario cubano, el régimen apuesta por la demolición para la construcción de edificios de viviendas. ¿Especulación?

Es lo mismo que ocurre cuando el propietario de una vivienda colindante con otra en sentido horizontal o vertical pueda ceder al otro propietario una o más habitaciones o espacios edificados previo cumplimiento de los trámites y formalidades establecidas, siempre que se mantenga la condición de vivienda adecuada. Los propietarios de vivienda pueden concertar contratos de comodato.

Estas reformas se completan con la eliminación de la autorización administrativa para la transmisión de solares yermos que emite la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial y Urbano y se amplían las facultades de los propietarios. Asimismo, se elimina la autorización administrativa que emite la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbano para ceder una casa o conjuntamente la propiedad parcial o total de la superficie de la azotea para construir o ampliar vivienda».

La norma igualmente amplia el ejercicio de la permuta, tanto a los propietarios de vivienda que pueden permutarla por una vivienda o más, por otro bien o derecho de cualquier naturaleza, como en el arrendamiento de vivienda estatal, donde se puede solicitar aprobación para permutar y dividir la vivienda y subarrendar las habitaciones o espacios, aceptándose la donación. Además, se establece la permuta de vivienda patrimonio del organismo y la compraventa, así como la permuta con personas naturales.

Incluso, cuestiones de relevancia como el abandono de inmuebles fue incorporado al proyecto de ley por una necesidad del gobierno para responder a situaciones muy específicas ante las cuales no existía una vía legal para proceder. En ese sentido, los propietarios que abandonan su vivienda tienen una responsabilidad social con esta, lo que debe ser tramitado por un tribunal y evaluado por el mismo. No se pretende aplicar la ley de la misma forma ante cualquier situación, sino que, primero se informará a las partes pertinentes, después se estudiará a profundidad el caso y la principal causa es el estado de ruina de los inmuebles.

Los dirigentes reconocen que la ley “ratifica la voluntad política del estado cubano de desarrollar políticas públicas dirigidas a las personas que habitan en condiciones de riesgo, las sensibles por la edad, enfermedad, situación de discapacidad, violencia familiar, personas que se dedican al trabajo doméstico y a cuidados no remunerados de escasos recursos económicos y otras de bajos ingresos”.

Por otro lado, la incorporación de todos los actores económicos al programa de construcción de viviendas y sus urbanizaciones, y la ampliación de derechos de las personas naturales y jurídicas titulares de vivienda, y al propio tiempo la responsabilidad en el ejercicio pleno de estos derechos, son los dos vectores principales de la nueva ley en la que el estado mantiene su preeminencia absoluta.