¿Compraría usted una vivienda en Cuba?

Elías Amor Bravo, economista

Cuidado con la regulación de la vivienda, porque los males pueden ser mucho peores que los previstos. La experiencia del gobierno social comunista español es un buen ejemplo de ello. 

La pregunta anterior no es baladí. Una simple revisión de los portales de internet en que se comercializan viviendas en Cuba permite constatar que los precios, aun cuando son elevados e inaccesibles para la mayoría de los cubanos, son competitivos, sobre todo si se comparan con los de otras zonas del Caribe. E incluso, ya hay quien piensa que los inmuebles pueden ser una de las mejores oportunidades de inversión para cuando la Isla recupere el estado democrático de derecho. Esta podría ser la cuestión, pero lo cierto es que, cuando se analiza el contexto y el marco jurídico que sostiene ese armazón inmobiliario en Cuba, surgen múltiples dudas.

La disquisición anterior viene justificada por la nueva Ley 187 de la Vivienda, que acaba de entrar en vigor, tras su publicación en la Gaceta oficial, y que para los dirigentes del régimen significa un marco jurídico integral (la ley propiamente dicha y tres reglamentos y dos resoluciones del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo) que busca hacer efectivo el derecho a una vivienda adecuada.

La directora de Asuntos Legales de la Vivienda del Ministerio de la Construcción, Marvelis Velázquez explicó en rueda de prensa las características principales de la Ley, que “reconoce el derecho a una vivienda adecuada y a un hábitat seguro y saludable”. Un derecho como menos cuestionable, si se atiende al estado actual de la vivienda en Cuba. La norma apuesta por una aproximación integral e interviene en todas las fases de la producción, calidad, financiamiento, distribución, uso y conservación de la vivienda, así como su acceso y transmisión, con criterios de resiliencia climática y eficiencia energética.

Y claro, como no hay dos sin tres, se recalca por si acaso alguien lo hubiera olvidado, que el nuevo marco normativo de la vivienda “ratifica la responsabilidad del Estado en el desarrollo de programas constructivos para la solución del déficit habitacional, ampliación de los derechos de las personas titulares y diversificación de las formas de gestión”. La experiencia internacional confirma que, demasiada injerencia del Estado en la política de vivienda o una deficiente regulación de la misma, conduce a unos resultados muy negativos. A Cuba le sobran experiencias desde la fatídicas leyes confiscatorias de la vivienda de comienzos de los años 60.

¿Cuáles son las novedades de la norma actual? La prensa oficial ha formalizado en 16 puntos un resumen de lo que aparece como nuevo:

- Se reconoce el derecho de las personas naturales a tener en propiedad hasta dos viviendas, sin perjuicio de la vivienda destinada a descanso o veraneo declarada en el título constitutivo. Una limitación de la demanda que actúa como una espada de Damocles sobre la oferta.

- El Estado trabaja para garantizar el acceso de las personas jóvenes, entre 18 y 30 años, a una vivienda adecuada mediante subsidios, créditos, beneficios fiscales y otras facilidades. Un presupuesto en déficit estructural no puede garantizar este tipo de ayudas fiscales de forma continua.

- Los Consejos de la Administración Municipal pueden financiar total o parcialmente el precio de las viviendas destinadas a personas en situación de vulnerabilidad, jóvenes, y madres o padres con tres o más hijos. La injerencia comunista en los procesos de decisión refuerza el interés del partido único.

- La vivienda familiar es inembargable, y se otorga protección especial para los convivientes que no tengan otra vivienda ni medios para conseguirla. Un precepto que lleva al estado de abandono de la vivienda.

- Se introduce la cooperativa de viviendas, como forma de gestión según la cual los socios se unen voluntariamente para resolver sus necesidades de vivienda mediante intervenciones urbanísticas y arquitectónicas. Puede ser la única idea interesante de la norma, pero habrá que ver cómo se organizan.

- Se establece la actividad inmobiliaria como forma de gestión, que comprende la inversión en construcción, compraventa, arrendamiento con opción de compra y otros servicios asociados. Demasiada actividad recae sobre entidades que operan en el mercado ajustando oferta y demanda.

 - Los ciudadanos cubanos residentes en el exterior y los extranjeros pueden adquirir hasta dos viviendas en Cuba, aunque no residan en el territorio nacional, con los mismos derechos y obligaciones que los cubanos residentes en el país, dado que, con esta normativa también se pretende definir las responsabilidades de los titulares de viviendas. Atención a estos límites.

- Se establece la mediación como alternativa para la solución de conflictos relacionados con la vivienda.

- Se elimina la autorización administrativa para la transmisión de solares yermos de propiedad personal y para ceder gratuitamente la propiedad parcial o total de la superficie de la azotea. Los propietarios de solares yermos pueden conceder derechos de superficie para la construcción de viviendas u otras edificaciones. La cuestión es la misma de siempre: como se convierte en vivienda ese solar.

- Los propietarios con necesidad de que se les provea de alimento (sustento, vivienda, asistencia médica, vestuario...) pueden concertar contrato con persona natural o jurídica. Excesiva dependencia de la financiación presupuestaria.

- Se elimina la confiscación de la vivienda por salida del país. Tarde.

- Se garantiza el derecho a la herencia sobre la vivienda. Tarde.

- Las partes pueden acordar tantos pactos, cláusulas y condiciones de compraventa como deseen, siempre que no sean contrarios a la Ley o al orden social. La compraventa, la permuta y la donación se formaliza ante notario con sede en la provincia donde está enclavada la propiedad y establece un máximo de dos años para que los organismos depuren su fondo de la vivienda. Justificar una legalidad problemática, ¿Qué ocurre con las viviendas confiscadas?

- Los propietarios pueden permutar sus viviendas por una o más, y por otros bienes o derechos; también pueden transmitirlas por donación a personas naturales o jurídicas.

- Los propietarios pueden arrendar la vivienda completa, habitaciones o espacios. Y los arrendatarios pueden solicitar ante la Dirección de la Vivienda la aprobación para permutar y dividir la vivienda, así como subarrendar habitaciones y espacios. No queda claro que se formalice un mercado de alquiler propiamente dicho.

- Los propietarios pueden ceder gratuitamente el uso de la casa a otra persona mediante un contrato de comodato, formalizado ante notario e inscrito en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, mientras que el dueño de una declarada en ruina puede cederla a una persona natural o jurídica.

- Por último, en el Programa Nacional de Desarrollo Habitacional participan todas las formas de gestión: estatal, esfuerzo propio de la población, cooperativas de viviendas, microbrigadas, mipyme, empresas privadas con más de cien trabajadores, inmobiliarias y otras formas establecidas. No se da cabida al subcontratista.

La directora destacó que por medio del Decreto 177 se actualiza la regulación de los edificios de pisos o apartamentos, antes denominados multifamiliares. Se definen los elementos privativos y comunes, se actualizan las funciones de la Junta de Administración y se introduce la figura del Administrador. 

Por medio del Decreto 178 se regula la constitución, funcionamiento y extinción de las cooperativas de viviendas, estableciendo dos modalidades: de propietarios y de usuarios, estando prevista la creación de secciones en el Registro Mercantil, en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles y en el Registro Nacional de Constructores, Proyectistas y Consultores.

Los aspectos sociales de la nueva Ley hacen muy difícil su sostenibilidad en el tiempo. Para empezar, define como "población en situación de vulnerabilidad a quienes habitan en condiciones de riesgo, las sensibles por edad, enfermedad, discapacidad o violencia familiar, las dedicadas al trabajo doméstico y cuidados no remunerados de escasos recursos, y otras de bajos ingresos". ¿Guarda relación esta definición con la que se aplica en otras políticas sociales?

Al respecto, la Ley toma partido por una de las partes, y establece que ningún acreedor, reclamación judicial o embargo puede "arrebatar el hogar donde vive una familia". Ante cualquier acto de disposición (venta, permuta, donación), el titular y la autoridad deben considerar el interés familiar más necesitado de protección, conforme al Código de las Familias y al Código de la Niñez. Aviso a compradores que cedan o alquilen su vivienda.

En tanto, a las personas víctimas de violencia de género o familiar, la legislación obliga a la Dirección de Vivienda municipal a coordinar con las autoridades para adoptar medidas de protección inmediatas ante estos casos. El proceso de asignación de viviendas por el Estado prioriza a las víctimas que requieran solución habitacional urgente. Si niñas, niños o adolescentes están al cuidado de personas que no sean sus padres, la entrega se hace en concepto de habitación hasta su mayoría de edad.

Además, con una clara injerencia del Estado en los procesos de venta, ya que si se decide vender la vivienda en los primeros 15 años, el Estado ejerce el derecho de tanteo y retracto; si intentan donarla o permutarla, necesitan autorización del director de la Vivienda Municipal, con especial protección a los menores.

El subsidio es el recurso utilizado del Presupuesto del Estado según la capacidad económica. Las políticas de financiación incorporan análisis de impacto de género e interseccional. El Estado podrá financiar total o parcialmente el precio de la vivienda asignada a personas vulnerables o jóvenes que no puedan asumirlo. Una vez más, se plantea problema con el escenario de escasez de recursos.

Asimismo, se establece la atención diferenciada a barrios y focos precarios, con aspectos como el otorgamiento de suelo, reubicación de familias en zonas de alto riesgo, prioridad en conservación y rehabilitación, subsidios, asesoramiento para legalización, reducción de mensualidades de arrendamiento y programas de empleo y capacitación en construcción resiliente y energía renovable.

La directora finalizó su presentación calificando la Ley de "novedosa y a tono con las normativas jurídicas internacionales vigentes en el mundo" y añadió que, para su redacción, se creó un grupo de expertos que trabajó durante casi dos décadas en la normativa, atendiendo a lo dispuesto en otras legislaciones y experiencias existentes en este sector, citando los ejemplos de Uruguay y Alemania para la creación de las cooperativas de viviendas. Precisamente, las cooperativas son una de las novedades más destacadas de la Ley, y la experiencia internacional se ha puesto en relación con la propia de Cuba.

Lo cierto es que, en sus 190 artículos y 16 capítulos, la nueva Ley de la Vivienda formula una regulación intrusiva y controladora en exceso por parte del Estado, para acceder, construir, usar, conservar y la transmitir las viviendas, que mantiene una preeminencia en el sector por medio de las políticas públicas para garantizar el derecho a una vivienda adecuada. Un derecho que, a la vista del estado de la vivienda, está muy lejos de esa garantía. 

En definitiva, se ha perdido una oportunidad para reducir la responsabilidad del Estado en el desarrollo de programas constructivos dirigidos a reducir el déficit habitacional, que ha sido un fracaso absoluto a la vista del estado de la vivienda en Cuba, e introducir un marco más abierto, flexible y compatible con la economía de mercado. Otra política de vivienda es posible. Cuidado con comprar una vivienda en Cuba, puede ser una actividad de alto riesgo.