A vueltas con el arrendamiento de locales

Elías Amor Bravo economista

El sentido de la propiedad estatal de los medios de producción va quedando superado por el paso del tiempo en el régimen castrista. El colectivismo impuesto por la llamada revolución se ha resquebrajado con el paso del tiempo, pero se mantiene en sus postulados básicos.

Los comunistas cubanos se aferran a sus creencias, pero saben que están ante un caso perdido. Primero arrendaron la tierra a los actores privados para que produjeran para resolver la falta de comida. Fracasaron. Después los hoteles o las minas a grandes corporaciones internacionales que acabaron extrayendo rentas sin el aporte tecnológico esperado. Otro fracaso. 

Ahora vuelven a la carga con los espacios y edificios públicos, que pretenden arrendar a los actores privados en virtud de una resolución del ministerio del comercio interior, la número 40/2022 titulada “Procedimiento para la Licitación del Arrendamiento de Establecimientos del Sistema del Comercio Interior ” en la gaceta oficial número 31 del pasado 21 de abril.

Dudas ¿Van a arrendar las tiendas en MLC? No lo creo. ¿Tal vez piensan cobrar el arrendamiento en MLC? No lo dice la resolución en ningún sitio. Al igual que antes, nos encontramos ante una norma inservible, para mejorar el funcionamiento de la economía. Veamos por qué.

De hecho, ya existía otra resolución similar, la número 48, de 8 de marzo de 2021, que establecía el procedimiento para la licitación de los establecimientos estatales pertenecientes a las entidades del comercio, la gastronomía y los servicios de la subordinación local y de las entidades nacionales del sistema de comercio, para su gestión por formas no estatales de gestión. ¿Ha servido para algo? No lo parece. Se deberían evaluar los resultados públicamente, antes de promulgar otra norma similar.

De modo que con la experiencia de apenas un año, los dirigentes comunistas han decidido actualizar las regulaciones para el procedimiento de licitación, “con el objetivo de incrementar la participación de los nuevos actores en la economía, propiciar el desarrollo, la diversificación de la producción, encadenamientos productivos y el bienestar económico y social”. Más burocracia, más injerencia política, procesos poco definidos y generales, y en definitiva control absoluto por el régimen abrigan expectativas de fracaso de esta norma.

La regulación vuelve por los mismos derroteros, fijando el procedimiento para la licitación del arrendamiento de los establecimientos que forman parte del patrimonio estatal de las entidades del comercio de subordinación local. Un aviso de quien manda, y de que las cosas pueden ponerse difíciles en cualquier momento. Al igual que en la resolución anterior, solo se incluye a los efectos de esta resolución, los establecimientos de venta de mercancías, gastronomía y servicios, a los que se añaden ahora los de las organizaciones superiores de dirección empresarial atendidas por el ministerio de comercio (una novedad respecto de la regulación anterior) para su gestión por formas estatales y no estatales. De este modo, el régimen expresa su deseo de no aplicar la norma a todo lo que no sea venta de mercancías, gastronomía y servicios.

Para ello se define un procedimiento que, por medio de licitación concede el uso y disfrute de un inmueble en arrendamiento, de modo que la propiedad privada queda completamente excluida. Los requisitos a cumplir para la licitación del arrendamiento de los establecimientos son numerosos, partiendo del obvio, de que debe haber establecimientos para arrendar, ya sea funcionando o cerrados, que deben ser aprobados en el reordenamiento de la red minorista del comercio interior por la Asamblea Municipal del Poder Popular correspondiente. 

Se desconoce cuál es la cifra de estos establecimientos susceptibles de arrendamiento. La convocatoria, al máximo nivel político, se realiza por el consejo de la Administración Municipal o el Gobernador. También la norma establece que debe existir demanda, lógicamente y la necesidad de recuperar establecimientos de venta de bienes y servicios, incrementar las ofertas, así como mantener y potenciar la red de servicios básicos a la población.

La resolución fija que el procedimiento de licitación se debe regir por los siguientes principios: a) transparencia, b) igualdad, c) publicidad, d) concurrencia, e) competencia y f) eficiencia y razonabilidad. Y se autoriza la participación de: a) trabajadores del establecimiento que se licita, b) trabajadores por cuenta propia, c) cooperativas no agropecuarias, d) proyectos de desarrollo local, e) entidades estatales, f) micro, pequeñas y medianas empresas, g) formas productivas de la agricultura y h) actores locales que soliciten gestionar el establecimiento para desarrollar proyectos de desarrollo local o cualquiera de las formas de gestión no estatal.

La entidad que licita es la empresa estatal que administra el establecimiento y para ello se constituye por el jefe de cada entidad una comisión de licitación, que se encarga de ejecutar el proceso y de proponer a la aprobación del Consejo de Dirección de la empresa el oferente elegido para la adjudicación del arrendamiento. Esa dependencia de la comisión de los jefes de unidad fija una jerarquía para el procedimiento que lo vicia.

Todo a nivel político y bajo control. De hecho, la comisión se avala por el Gobernador o el Intendente de los consejos de la Administración Municipal y se integra por un número impar de miembros, representantes de las áreas técnicas, económico-financieras y jurídicas de la empresa, de la Dirección Estatal de Comercio o Dirección de Comercio, y del Sindicato al nivel correspondiente. En el caso de las empresas provinciales se requiere la participación de representantes de la estructura organizativa a nivel de municipio en el que está enclavado el establecimiento.

Realizada la convocatoria por el Gobernador o el Consejo de la Administración Municipal en función del tipo de activo, se inicia el procedimiento de licitación, con una duración de 30 días, por el Consejo de Dirección de la entidad que administra el establecimiento sobre la base del pliego de licitación que previamente elabora y se realiza el anuncio mediante la convocatoria (expuesta en los primeros 10 días) acompañada del pliego de licitación, en los medios de comunicación que se decidan.

Los pliegos de licitación deben contener la siguiente información:  a) Objeto de la licitación; b) identificación del licitante; c) plazo de duración de la licitación; d) lugar y fecha de entrega de las ofertas; e) lugar, fecha y hora en que se realiza la apertura de los sobres sellados que contienen las ofertas; y f) condiciones específicas de la licitación. Este aspecto de las condiciones específicas de la licitación es, sin duda, un aspecto que se debería detallar más.

En cuanto a los motivo que se argumentan para prohibir la participación en el procedimiento de licitación se citan algunos como haber cometido fraude o engaño en un procedimiento de licitación anterior, o haber sido sancionado por la comisión de delitos contra la economía nacional o los derechos patrimoniales.

No podrá participar quien posea una prohibición de ejercer una actividad u oficio que esté relacionada con el comercio interior u otra forma de actividad económica, siempre que los antecedentes penales no hayan sido cancelados, para el caso de las personas naturales o haber sido objeto de medida disciplinaria de separación definitiva de la entidad, en el Sistema de Comercio Interior, sin estar rehabilitado de conformidad con la legislación laboral vigente, para el caso de las personas naturales.

Pero también se prohíbe presentarse a quien acuda a más de una convocatoria de licitación de establecimientos de forma simultánea, y la más llamativa de todas, ser residente o tener domicilio social de una provincia distinta de donde se encuentra enclavado el establecimiento a licitar.

Los solicitantes deberán entregar sus ofertas en sobres sellados que contienen la información siguiente: a) Datos personales del interesado; b) nombre del proyecto y presupuesto; c) descripción de las actividades que pretende realizar; d) interés de utilizar carteles u otras formas de publicidad, servicios artísticos y uso de música grabada o audiovisual; y e) proyecto de obra, en el caso de que se vaya a realizar una reparación capital o inversión que genere transformaciones en las condiciones del establecimiento, el que debe estar avalado por la empresa a la cual pertenece el inmueble. En todo caso, no parece razonable que se establezca una información similar para distintos proyectos.

Como ya se indicó las ofertas se entregan en un plazo de 10 hábiles a partir de los 3 días hábiles de expuesta la convocatoria; la apertura de los sobres se realiza dentro de los 5 días hábiles posteriores a la fecha de vencimiento de entrega de las ofertas, de cuyo resultado se deja constancia en acta notarial.

Cualquiera de los oferentes puede retirarse del procedimiento de licitación, comunicando su decisión a la empresa de forma previa al informe de los resultados de la comisión, manteniéndose el proceso con los demás interesados.

La norma establece que el examen, evaluación y adjudicación de la licitación se ajusta a las reglas y condiciones previstas en el pliego, de modo que si estas no son públicas, será muy difícil que se pueda realizar un seguimiento de los procesos. Para la adjudicación, la Comisión selecciona entre las ofertas la que asegure las mejores condiciones de precio, calidad, preparación técnica profesional, financiamiento y recuperación del establecimiento y los servicios identificativos de este, así como que esté en consonancia con los estudios de georeferencia de la red de Comercio Minorista, que genere empleos, promueva la inclusión social, estimule y consolide costumbres y tradiciones de la comunidad en armonía con la Estrategia de Desarrollo Local; además, tiene en cuenta el resultado de la revisión de los documentos, en correspondencia con la actividad a realizar. No se establece criterio de prioridad alguno en las puntuaciones de cada una de estas condiciones, por lo que se entiende que todas deben puntuar lo mismo.

Una vez realizada la selección por la Comisión, ésta la somete a la aprobación del Consejo de Dirección, el cual adopta la decisión mediante acuerdo. La persona seleccionada adjudicataria del arrendamiento de un establecimiento puede contratar a trabajadores del establecimiento. Con respecto a los trabajadores que no sean contratados por la persona seleccionada, la entidad arrendadora aplica lo establecido en la legislación laboral vigente. Es decir, se acepta la posibilidad de despidos.

A partir de la decisión que adopta el Consejo de Dirección se confecciona el informe público por la Comisión, el que contiene la información siguiente:  a) Nombres y apellidos y firma de los miembros de la Comisión; b) objeto de la licitación;  c) identificación de los solicitantes; d) razones económicas, financieras, jurídicas y preparación técnica que avalan la selección;  e) lugar, fecha y hora del informe; y f) número del Acuerdo adoptado por el Consejo de Dirección de la entidad. ¿Dónde se pueden consultar estos informes públicos? Debería hacerse constar.

Para cerrar el principio de transparencia, el informe con los resultados se notifica a los oferentes en un solo acto, previa convocatoria de la Comisión. Y punto.

La burocracia del proceso obliga a la Comisión a confeccionar un expediente que contiene la información del procedimiento de licitación que es auditable y se conserva por la entidad que realiza la licitación por el período de cinco años. El expediente contiene los documentos siguientes: a) Autorización de licitación;  b) medio empleado para hacer público el pliego; c) pliego de licitación; d) ofertas entregadas; e) documento que acredita el acto de apertura de los sobres ante notario; f) el informe de la Comisión; y g) acuerdo del Consejo de Dirección que aprueba la decisión de la adjudicación. ¿Tiene alguien alguna posibilidad de acceder a estos informes?¿Para qué se elaboran entonces?

Un contrato de arrendamiento fija las relaciones entre la entidad y la persona seleccionada, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente. Si después de otorgado el arrendamiento del establecimiento la persona seleccionada no firma el contrato referido en el artículo precedente o si una vez firmado se retira, la empresa vuelve a convocar a los oferentes restantes y evalúa un nuevo otorgamiento a partir de la revisión de las ofertas entregadas en el proceso inicial, el cual se ejecuta en un término de 7 días hábiles o se realiza un nuevo procedimiento de licitación. Se deberían perfilar, en todo caso, las condiciones que den lugar a uno u otro procedimiento de salida.

Los oferentes pueden, en el término de 3 días hábiles a partir de la notificación de los resultados de la licitación, presentar a la Comisión solicitud de aclaración y la Comisión dar respuesta en los 5 días hábiles siguientes a la aceptación de esta.

Se autoriza al oferente, inconforme con la decisión de la adjudicación, el derecho a presentar recurso de reforma ante el Consejo de Dirección que decidió la licitación, en el término de 5 días hábiles a partir de la notificación del informe conclusivo. El Consejo de Dirección resuelve el Recurso en el término de 10 días hábiles siguientes a su presentación, lo que se notifica por la Comisión al oferente inconforme. Si el recurso de reforma es declarado con lugar, la Comisión convoca a los participantes para dar a conocer la nueva decisión. La decisión del Consejo de Dirección que resuelve el recurso de reforma es impugnable ante la vía judicial.

Se prevé que la empresa pueda proponer el traspaso o cambio de uso de un establecimiento seleccionado para la licitación, previamente aprobado en el reordenamiento de la red minorista del Comercio Interior, cuando se hayan realizado como mínimo 3 convocatorias para su arrendamiento sin que se hayan presentado oferentes.

Las direcciones generales y de Inspección Estatal de este Organismo, las organizaciones superiores de dirección atendidas por quien resuelve, las direcciones estatales de Comercio de los territorios y las direcciones de Comercio de Artemisa y Mayabeque quedan encargadas de velar por el cumplimiento de lo establecido en la resolución.